fbpx

À chacun ses résolutions et visiblement cette année, vous êtes nombreux à jeter votre dévolu sur l’investissement locatif, qui arrive tout de même en 2ème position après l’indétrônable Dry January !

 

Bilan 2019…

  • Un record dépassant la barre symbolique d’un million de transactions immobilières
  • Dont 27 % dédié à l’investissement locatif soit plus d’1/4
  • Représentant une augmentation de 25% par rapport à 2018 sur le volume des transactions

 

Mais d’où sortent ces nouveaux investisseurs ?

Comme l’observe Brice Cardi, Président du réseau l’Adresse, avec qui nous partageons cette analyse, il s’agit de vous : « Trentenaires qui ne peuvent pas accéder à la propriété dans des ville comme Paris ou Lyon car le prix y est trop élevé et qui préfèrent se tourner vers des investissements stratégiques en restant locataires »

Quelles sont leurs motivations principales ?

  1. Les taux d’intérêts bien évidemment, en plus de rendre davantage accessible la propriété, ont entrainé une explosion des durées d’emprunt consenties (21 ans en moyenne) permettant finalement aux plus jeunes de profiter de mensualités de remboursement souvent égales aux loyers engendrés avec pour résultat une opération presque blanche.

2. En pleine période de débats agités sur la réforme des retraites, un sondage réalisé par Empruntis dévoile également que 66% des projets d’investissement locatif répondent à un sentiment d’insécurité lié à la retraite, traduisible par le fameux adage « jamais mieux servi que par soi-même ! »

Cette nouvelle catégorie d’acheteurs, bien loin d’être attirée par la défiscalisation, recherche finalement une pérennité de l’investissement : 84% de nos clients en 2019 se sont tournés vers de l’immobilier ancien en centre-ville.

 

Quoi de nouveau en 2020 ?

Taux d’emprunt & Marché immobilier

Selon la Banque Centrale Européenne, les taux d’emprunt devraient rester cette année à ce niveau historique et le marché attend au niveau national une légère hausse de 2% avec autant de volume de transactions qu’en 2019. De quoi se motiver à se lancer !

La proposition de loi NOGAL

La grande nouveauté de 2020 tiendra sûrement à cette loi, qui a vocation à assainir les relations Propriétaire/Locataire. Ce projet porté par Mickael Nogal, député de la Haute-Garonne, d’ores et déjà passé en conseil d’État, sera discuté en Mai à l’assemblée et prévoit 3 grandes innovations :

1. Le dépôt de garantie devra être confié à un administrateur de biens même si le bien est géré directement par son propriétaire, et permettra donc d’éviter les conflits liés à son refus de restitution sans motif.

2. Une limite sera inscrite pour les demandes de caution personne physique afin d’éviter de présenter des dossiers avec famille et collègues réunis pour un studio à Paris !

3. Et attention, la belle surprise tient à la généralisation de la couverture contre les impayés de loyer et les dégradations ! Avouez-le, c’est cette peur qui vous retenait encore ? L’unique risque de l’investissement locatif devrait donc disparaître avec cette garantie systématique !

 

Nos conseils pour réussir son investissement en 2020

Prenez le temps de bien définir votre projet 

Chaque projet est personnel et doit coller à des objectifs propres, ne partez pas sur un achat défiscalisant qui engage à garder le bien 9 ans si vous pensez avoir besoin de liquidités dans 5 ans juste parce que votre collègue vous a dit que c’était top et qu’il économisait 3000 € d’impôts/an !

Sur la partie financement, consultez votre banque, usez du super simulateur de crédit de notre partenaire Prettoen cliquant ici, ventilez votre apport selon vos besoins de liquidités et le budget mensuel que vous souhaitez consacrer à ce projet.

Concernant le sourcing du bien, Interrogez vous sur vos objectifs : Quel locataire visez vous ? Un quartier premium pour du patrimonial de qualité ? Un quartier en devenir  pour une plus-value future ?Êtes-vous prêt à gérer des travaux ? s’il y en a beaucoup, ne vaudrait-il pas mieux bénéficier du régime de déficit foncier en location nue ? Et pourquoi pas faire une SCI avec votre compagne, ou épouse, et/ou enfants (article ici).

Sont autant d’interrogations à se poser avant de se lancer et de risques à mesurer afin ne pas se précipiter sur des décisions à lourdes conséquences.

Sélectionnez votre ville selon des facteurs Macro permettant de pérenniser votre investissement

Prenons le cas de Toulouse qui est en pleine croissance, contrairement à Bordeaux dont le marché a subi une 1ère baisse en 2019, Pourquoi ?

Le marché Bordelais a explosé pour une seule raison : le TGV, il a donc naturellement fini par souffler, stagner puis entame sa redescente. A contrario, Toulouse a été classée 1ère ville où investir en 2019 pour des raisons bien différentes :

  • 1ère croissance démographique avec plus de 10 000 nouveaux habitants par an
  • Activité étudiante (environ 100 000) la classant 1ère ex-æquo avec Lyon
  • Activité économique portée par l’aéronautique, le spatial et maintenant la technologie des objets connectés avec le nouveau campus de l’IOT Valley.
  • Un indice de tension immobilière à 30% (càd qu’il y a 30% de plus d’acheteurs que de vendeurs)
  • Une 3ème ligne de métro en construction.

Sont autant de motifs qui doivent être analysés pour le choix de votre ville d’investissement afin d’éviter les vacances locatives et de futures mauvaises surprises à la revente. Dans le cas de Toulouse, ces indices à faire rougir en font une des plus belles croissances attendues pour 2020 selon le site MeilleursAgents.com avec 9% !

Optez pour la location meublée

Enfin nous vous conseillons de louer votre bien en meublé (vintage de préférence !) déclaré au régime réel du LMNP permettant l’amortissement du bien et donc une exonération d’impôts sur vos loyers pendant de nombreuses années. Pour en savoir plus, voici notre article sur le sujet ici.

Belle et heureuse année à tous, pleine de projets et surtout de plaisir !