On vous rassure, SCI ça veut toujours dire Société Civile Immobilière et vous en avez sans doute déjà tous entendu parler ! Mais franchement, on a beau décortiquer son utilité et son fonctionnement dans tous les sens, ça sert bien à investir à plusieurs, et c’est même un très bel outil de stratégie patrimoniale !

 

L’Union fait la force

Acheter un appartement à plusieurs semble être devenu un sujet récurrent, que ce soit en couple, avec ses meilleurs amis ou encore avec ses associés, les possibilités son multiples !

Voici les 3 intérêts majeurs :

  1. En vous alliant vous augmentez votre apport et votre capacité d’emprunt
  2. En vous alliant vous devenez des clients (plus) intéressants pour votre banque et allez donc bénéficier de meilleurs taux pour votre emprunt.
  3. En vous alliant vous diminuer vos risques et diversifiez vos placements tout en vous familiarisant avec l’investissement locatif

Attention toutefois, les banques ne raffolent pas de tout type de groupe, il est même parfois compliqué de trouver des financements pour acquérir un bien entre amis, mais si on s’arrête à ce qui est compliqué, que ferions-nous ?!

 


Alors quels sont les intérêts de la SCI dans l’investissement à plusieurs ?


 

Définition rapide

En constituant une SCI et en achetant un bien immobilier avec, vous transformez la valeur de l’immeuble en parts sociales de société en fonction des apports de chacun et comme vous le souhaitez.

À savoir : Les biens acquis doivent être loués en bail vide, vous ne pouvez pas bénéficier du statut LMNP (location meublée) qui possède un caractère commercial et donc contraire à l’objet civil de la SCI.

 

Un outil pour rester amis

La SCI étant une société, elle est régie par des statuts, ces règles c’est vous qui les fixez dès le début avec vos associés, ce qui constitue à notre sens le moyen d’éviter toute discorde. Les décisions sont prises à la majorité, une réelle démocratie en réalité !

 

Un divorce facile au besoin

Un de vos amis souhaite quitter la SCI pour X raisons, rien de plus simple, il peut céder ses parts comme bon lui semble même s’il est de coutume de prévoir dans les statuts :

  • Le fait de les proposer en priorité aux associés
  • L’aval des associés dans le choix de l’acquéreur des parts

Les parts sont alors valorisés selon la valeur de l’immeuble diminué des dettes de l’entreprise. En matière de vente de parts de SCI, les droits d’enregistrement d’élèvent è 5% ce qui est plus faible que lors d’une vente d’un bien immobilier (aux alentours de 8%).

 

Une imposition transparente

Les résultats de la SCI sont imposables à l’IR au titre des revenus fonciers, comme si vous étiez directement propriétaire du bien. En revanche, la SCI vous permet de déduire du résultat imposable les charges « effectivement supportées » et « nécessaires à la conservation du revenu », comme les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, les frais de gestion, d’assurance et de comptabilité, la taxe foncière et les intérêts d’emprunts.

La déductibilité de ces charges pouvant amener à une situation de déficit foncier, avantage fiscal reconnu compatible avec la SCI.

 

Protégez votre couple en cas de malheur

Si vous n’êtes ni marié, ni liés par un Pacs mais que vous êtes tout de même très amoureux, il est impensable de ne pas penser au pire, et donc à la protection de votre concubin s’il devait vous arriver quelque chose de tragique. Par le mécanisme du démembrement croisé des parts, la SCI permet une protection efficace du concubin survivant et ce sans payer de droits de succession.

 

Pensez à vos (futurs) enfants, il n’est jamais trop tôt !

En matière de donation, il est possible de donner tous les 10ans, 10% de la nue-propriété des parts à ses enfants, et ce de manière exonérée et en conservant la libre gestion de l’ensemble. Ce qui est beaucoup plus compliqué sans SCI puisqu’un immeuble n’est pas liquide en comparaison à des parts de société.

De plus, si vous procédez à une donation en dehors de ce cas d’exonération, l’assiette taxable est diminuée par le passif supporté par la SCI et par une décote de 10% (admise par l’administration fiscale) justifiée par la plus grande difficulté à vendre des parts de SCI qu’un bien immobilier, tant mieux !

En matière de succession, la SCI donne un grand bol d’air frais à vos héritiers puisque les droits de succession à régler ne seront exigibles que lorsque les parts seront cédées.

 


 

Pour les plus fortunés d’entre vous, il peut être intéressant de soumettre votre SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), mais attention cette option est irrévocable, l’avantage principal tenant à l’amortissement fiscal du bien mais présente quelques contreparties que nous traiterons dans un futur article.

En attendant, on reste convaincu de notre titre, la SCI est bien une Solution Commune d’Investissement !

 

Julien Jovet

Founder @ Lbpi