Vous avez moins de 35ans, un super job en CDI que vous adorez, le même studio depuis vos études (de toute façon vous passez votre vie dehors) et la ligne « imposition à la source » de votre bulletin de salaire qui commence à peser lourd ?

Acheter un appartement, sujet favori de notre génération Millénial ! Aujourd’hui plus que jamais grâce aux taux d’emprunt historiquement bas, mais que faut-il acheter ? Son propre appartement à Paris ou rester locataire (quitte à changer d’appart) pour faire un investissement locatif ?


Faisons un petit test

profil : 29ans, loyer actuel de votre studio 900€/Mois, Revenu net annuel 35k€ en CDI à Paris


 

Achat de son appartement à Paris

On passe l’étape galère de recherche et cet immonde sentiment d’oublié alors que vous pensiez enfin pouvoir être estimé (ou du moins respecté) avec un budget de 500 000 € à moins de 30ans..! Oubliez, vous ne faites visiblement pas rêver les agences de votre quartier. 

Disons que la force est avec vous et se présente un super T2 de 38 m2 ensoleillé avec parquet aux abbesses (18ème) , le rêve !

Vous décidez d’acheter en couple à 50/50, et obtenez un super taux (1,30% sur 25ans assurance comprise) ce qui vous donne comme mensualité d’emprunt : 941€/personne.

Conséquences (or le fait d’adorer votre appart et d’y être super bien !)

  • Baisse de votre pouvoir d’achat 

Vous venez de perdre par rapport à votre loyer 41€/Mois, sans parler des charges de copropriété, des travaux de copropriété et de la taxe foncière (bienvenu nouvel impôt…) qu’on pourrait dans le meilleur des cas prévisionnés aux alentours des 100€/Mois.

  • Endettement maximal atteint

À 2900€ net par mois de revenus, vous êtes au maximum de votre endettement admis par les banques (32,45%) et ne pourrez donc plus investir avant de nombreuses années. Vous venez de concentrer votre pouvoir d’enrichissement sur un seul projet.. Dommage, non ?

 

  • Obligation de revente à court terme

Vous vivez la belle vie dans cet appart, il n’y a aucun doute ! mais vous avez 29ans et bienvenu dans la génération qui bouge.. N’en doutez pas, ce sera soit une mutation à New York, soit l’arrivée d’un petit être adoré. Le problème c’est que plus le délai de détention est court, moins la plus-value qui en ressortira sera importante. Pire s’il est trop court, vous n’arriverez même pas à récupérer vos frais de notaire (on parle quand même de 32000€..).

 

  • Aucune optimisation fiscale possible

La fameuse ligne « imposition à la source » de votre bulletin de salaire depuis 2019 n’est pas prête de diminuer. En effet, aucune optimisation fiscale n’est possible via l’acquisition d’une résidence principale. Seul intérêt (et pas des moindres) : l’exonération sur la plus-value, encore faut-il être en mesure de le garder longtemps comme discuté précédemment.

 

VS. 

Je reste locataire et achète un appartement dans une super ville pour le louer

Forcément on se rencontre et le courant passe ! On s’occupe de tout (jusqu’à la location et la gestion du bien), une grande partie du process est digitalisé pour vous simplifier la vie tout en conservant une vraie relation humaine 👫 On vous trouve une super opportunité sur un de nos secteurs favoris, prenons Toulouse (Cliquez ici pour voir les 10 bonnes raisons d’investir à Toulouse en 2019) : Un T1bis/T2 de 26m2 en dans l’hyper-centre à rénover.

Conséquences

  • Vous gagnez en pouvoir d’achat sur votre lieu de vie

Vous aviez peur d’oublier le T2 aux abbesses ? Pas du tout, encore mieux ! Rappelez-vous, le crédit coûtait 941€/Pers soit 1882€ (sans parler de vos charges de copropriété et taxe foncière) or la valeur locative d’un tel bien est d’environ 1500€ ! Donc louez-le, économisez 382€/Mois (+ taxe foncière + charges et travaux de copropriété…) et continuez à passer votre vie dehors et partir en vacances !

 

  • Vous gagnez en pouvoir d’achat sur vos impôts

Pourquoi des travaux dans cet acquisition ? Tout simplement pour bénéficier du régime du « déficit foncier »! Pour faire simple, grâce aux travaux, vous allez économiser durant la 1ère année de location plus de 267 €/Mois sur vos impôts, votre prélèvement à la source passe de 301,60€ à 34,10€ ! Contrairement à la résidence principale, il existe quelques mécanismes pour optimiser son imposition lors d’un achat d’un investissement locatif.

 

  • Vous venez de créer un éffet de levier tout en diminuant votre endettement

Pour faire simple, c’est le début de l’enrichissement. Plus l’apport personnel est faible (0€ dans notre cas), plus le rendement financier est important et plus votre banque sera en mesure de vous suivre sur de nouvelles opérations, d’autant plus que votre investissement génère des revenus et augmente donc d’autant votre capacité d’endettement ! 

  • Vous venez de vous créer un patrimoine intelligent

Enfin, l’intérêt de favoriser l’investissement locatif à l’achat de sa résidence principale est que cela vous permet de cibler les secteurs à fort potentiel d’enrichissement sans être obligé d’y vivre ! Dans notre cas, Le marché immobilier à Toulouse a connu l’an dernier une croissance supérieure à celle de Paris (+6,3%), votre enrichissement y est donc plus important !

Récapitulatif

Ne pensez pas que nous sommes anti-achat de sa résidence principale, loin de là, nous vous le conseillons même ! ne serait-ce que pour vous faire plaisir, vous sentir chez vous et bénéficier d’une exonération sur la plus-value en cas de revente. Mais, la preuve ici, vous êtes jeune et mieux vaut commencer par s’enrichir via des investissements locatifs.

Article écrit par Julien Jovet

Founder @LBPI Le Bon Placement Immobilier