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Souvenons-nous de nos années étudiantes, une nouvelle ville, de nouveaux amis et surtout un appartement rien qu’à nous, loin du cocon familial, le rêve ! Et quoi de plus simple qu’un joli studio meublé ? Ne reste plus qu’à faire les valises ! 

Cette offre abondante n’est ni le fruit du hasard, ni l’œuvre de gentils propriétaires soucieux de vous simplifier la vie, mais bien le résultat d’un avantage fiscal consenti par l’Etat et dénommé LMNP. La plus vieille niche fiscale de notre pays pour être exact, à laquelle aucun gouvernement n’ose s’attaquer depuis 1949. 

Ayant dus laisser ces belles années derrière nous pour la vie active et nos premiers impôts, et à l’heure de taux d’emprunt historiquement bas, il est sûrement temps de tout savoir au sujet de cet investissement qui ravira de jeunes étudiants tout en vous constituant un patrimoine net d’impôts. On vous décortique tout !

 

Le principe du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Au lieu d’être imposés comme revenus fonciers (issus de la location d’un bien immobilier), vos revenus issus de la location meublée sont imposés en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux), ce bénéfice (augmenté de votre salaire – 10%) étant soumis à l’impôt sur le revenu.


Pour être clair, l’activité de loueur en meublé est considérée comme une activité commerciale, vous permettant donc de pouvoir déduire vos charges et d’amortir le bien comme si vous étiez une société qui procèderait à l’amortissement comptable d’un photocopieur par exemple ! Et c’est là que la magie opère..


 

La technique infaillible

En contractant un emprunt et en optant pour le régime réel (en différenciation du régime Micro BIC offrant déjà 50% d’abattement fiscal jusqu’à 32 900 € de recettes annuelles), vous allez déduire l’ensemble des charges réalisées liées à votre investissement (Travaux effectués, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes foncières, assurance PNO, etc.) en y ajoutant les amortissements en prenant soin d’y appliquer les bonnes durées d’utilisation

  • 5 à 7 ans pour le mobilier, soit 10 à 14% par an
  • 30 à 40 ans pour le bien, les frais notariés et honoraires d’agence, soit 3.3% à 4% par an.

De fait, votre résultat (loyers perçus – charges et amortissements) sera déficitaire et vous ne serez donc pas imposable sur votre investissement. Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule, ce déficit est reportable sans limite de temps sur les années futures !


 

Selon ce mécanisme, on a identifié les 3 périodes qui vous attendent :

  1. Engranger du déficit

Selon l’explication précédente, vous engrangez du déficit reportable jusqu’à ce que votre emprunt soit en partie remboursé puis jusqu’à ce que les amortissements n’annulent plus le bénéfice comptable. Vous ne payez donc pas d’impôt sur vos revenus issus de la location.

 

  1. S’en servir

Au moment où l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant pour annuler vos bénéfices liés aux loyers perçus, votre résultat va devenir positif. Pas de panique, vous avez des réserves de déficits et vous allez vous en servir de manière à ne toujours pas payer d’impôt jusqu’à épuisement des réserves.

 

  1. Pivoter

À épuisement des réserves, il faudra changer de stratégie, voici les options les plus intéressantes :

  • Quitter le régime réel pour le régime Micro-Bic

À condition que les recettes annuelles soient inférieures à 32 900 €, ce nouveau régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sans aucune justification à apporter. N’ayant plus tellement de charges réelles, autant être imposé qu’à 50%.

  • Revendre le bien et recommencer !

A ce sujet, n’ayez crainte, l’amortissement effectué n’a pas altéré la valeur du bien en matière d’imposition sur la plus-value comme il serait de bon-sens de le penser et comme cela aurait été le cas au sein d’une SCI à l’IS par exemple. Je sais, c’est dur à croire, mais il s’agit encore d’un cadeau de l’Etat ! Comme quoi, si on cherche bien, on trouve !

 

Article écrit par Julien Jovet.