Investissement immobilier : 10 questions à se poser avant de se lancer

Prendre le temps de bien définir son projet d’investissement immobilier permet un gain de temps considérable par la suite. Que ce soit dans la recherche du bien mais aussi dans son optimisation fiscale et patrimoniale. Chez Lbpi, chaque projet démarre par ce type d’interrogatoire, il était temps de le rendre publique !

En vous interrogeant de la sorte, vous multipliez les chances de réussir votre investissement !

1. Pourquoi ?

Cette question peut paraître évidente, elle est aussi cruciale. N’oubliez pas que chaque projet est personnel et que le super investissement dont se vante votre meilleur ami n’aurait pas forcément été adapté à votre situation !

Alors, souhaitez vous investir pour préparer votre retraite ? Anticiper les études de vos enfants dans 20 ans ? Vous constituer un apport en vue d’un projet à moyen terme ? Ou simplement utiliser la capacité d’endettement de votre CDI ?

2- Qu’est ce que j’attends de cet investissement ?

Après le pourquoi, interrogez vous sur vos attentes. Ce questionnement évite les déceptions et les mauvaises orientations dans vos recherches, et notamment sur le choix des villes à cibler pour votre futur investissement locatif.

Si l’objectif est de miser sur une valorisation patrimoniale, orientez vous davantage sur les métropoles en croissance (démographique ou économique) et leurs quartiers. A contrario, si l’objectif est de générer du cashflow, ciblez des petites villes, sans perdre de votre esprit que votre investissement risque de prendre moins (voir pas) de valeur dans le temps.

3- Quel niveau de risque suis-je prêt à accepter ?

Cette question est intéressante car elle va déterminer en partie votre profil et votre stratégie d’investisseur. Par exemple, si votre risque accepté de vacance locative est à 0, privilégiez des emplacements géographiques premiums. Au contraire, en acceptant un risque élevé qu’il soit géographique ou autre, votre rentabilité pourra être multipliée.

4- Quel locataire j’aimerais cibler ?

Par le jeu de la logique, vous pouvez choisir le profil de votre futur locataire selon l’emplacement et la surface sur laquelle vous allez cibler votre recherche. Un studio à proximité des universités, ou des hôpitaux, ou au contraire un 4 pièces dans un quartier résidentiel avec crèches et stationnements laissent imaginer les profils et leurs conséquences en terme de turnover locatif par exemple.

5- Ai-je du temps disponible à consacrer à ce projet ?

Cette question va maintenant permettre de déterminer les charges à prévoir sur votre projet d’investissement. Porter à bien son projet d’investissement immobilier prend en moyenne 233 heures à un investisseur. En confiant votre projet à un spécialiste au réseau local bien établi, vous pouvez diviser ce temps par 20 ! Une fois le bien trouvé, rénové et meublé, la question reste d’actualité. Souhaitez-vous gérer la relation avec votre locataire (paiements, demandes, régularisations de charges, augmentations de loyers IRL, changements de locataire, gestion de dégâts des eaux, contact avec votre syndic) ou déléguer ces tâches et recevoir votre loyer sur votre compte bancaire. Si la réponse est oui, prenez en compte dans votre excel de cashflow la gestion professionnelle (environ 7% du loyer TTC chaque mois).

6- Ai-je les compétences nécessaires pour mener à bien mon investissement ?

Le temps est un facteur, les compétences nécessaires en constituent un autre dans la réussite de votre projet. La complexité de l’immobilier tient à la diversité des connaissances nécessaires : Juridique et mathématiques de votre achat, droit de la copropriété, supervision de travaux et de leurs garanties, règles d’ameublement, fiscalité du Lmnp et du déficit foncier, assurances Bailleur, droit locatif …

7- Ai-je les connaissances necéssaires pour trouver le bien idéal ?

Selon les villes que vous aurez ciblées, le marché immobilier sera plus ou moins tendu. Les emplacements géographiques les plus recherchés voient les biens se vendre régulièrement en moins de 48h et c’est toute la difficulté pour trouver les meilleures opportunités. Sans connaissance locale, vous risquez de mettre beaucoup (trop) de temps.

8- Projetez vous à 5/10/15 ans

Pas facile, je vous l’accorde ! Arriver à se projeter personnellement peut être interessant, que ce soit pour le choix de la ville, la liquidité de votre achat immobilier ou encore les coûts potentiellement “économisables” à terme.

Par exemple, si vous projetez de vous installer à Toulouse dans 5 ans, y réaliser votre investissement dès maintenant prend du sens. Vous savez qu’une fois sur place, vous pourrez économiser les frais de gestion et de mise en location à chaque changement de locataire !

9- A quel horizon serai-je en mesure de supporter financièrement des travaux (appartement ou Copropriété) ?

Il n’est jamais trop tôt pour anticiper, au risque de devoir annuler ses vacances au dernier moment pour payer votre quote-part du ravalement de façade … Si rien que l’idée vous insupporte, portez une attention particulière à la copropriété. On l’oublie trop souvent, lorsque vous achetez un appartement, vous achetez avec, un pourcentage de l’immeuble qui le contient. L’analyse accordée à cette partie mérite donc toute votre attention.

Pour une sécurité optimale, nous recommandons les copropriétés rénovées par un professionnel de la découpe. Une grande partie de notre réseau de marchands de biens rénovent régulièrement parties communes, façades et toitures avant de vendre les lots. Encore faut-il les connaître !

10- Quel impact suis-je prêt à accepter sur mon pouvoir d’achat ?

Ne vous laissez pas piéger, encore une fois il n’est pas trop tôt pour anticiper ! Le calcul de l’effort d’épargne est facile à réaliser. Voici quelques conseils de coûts à prévoir :

  • pourcentage de vacances locatives (15 jours par an pour studio en centre-ville)
  • Honoraires de gestion locative d’un professionnel (7% du loyer)
  • Assurance propriétaire non occupant (75e/an pour un studio)
  • Expert comptable en Lmnp pour les moins mathématiciens (400e/an)

À l’issu de ce petit exercice, votre projet d’investissement doit commencer à se structurer ! L’équipe Lbpi reste à votre disposition pour échanger par téléphone sur votre projet. Vous pouvez également retrouver ici comment nous vous accompagnons dans votre projet d’investissement !