Investissement locatif meublé

L’investissement en Lmnp (la technique du 0 impôt)

L’investissement en Lmnp démarre finalement dans nos souvenirs. Ceux de nos années étudiantes, une nouvelle ville, de nouveaux amis et surtout un appartement rien qu’à nous. Le rêve ! Quoi de plus simple qu’un joli studio meublé ? Cette offre abondante est en réalité le résultat d’un avantage fiscal consenti par l’Etat et dénommé lmnp. La plus vieille niche fiscale de notre pays pour être exact, à laquelle aucun gouvernement n’ose s’attaquer depuis 1949.


L’investissement en Lmnp permet de répondre à une demande étudiante tout en vous constituant un patrimoine de qualité et net d’impôts.

I. Le principe du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Vos revenus issus de la location meublée lmnp sont imposés en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ce bénéfice (augmenté de votre salaire – 10%) étant soumis à l’impôt sur le revenu.

 

Contrairement aux revenus fonciers sous le régime de la location vide directement imposés dans votre impôt sur le revenu.

 

Pour être clair, l’activité de loueur en meublé est considérée comme une activité commerciale. Celle-ci vous permet de déduire vos charges et d’amortir le bien comme si vous étiez une société qui procèderait à l’amortissement comptable d’un photocopieur par exemple ! Et c’est là que la magie opère..

 

La première étape consiste à contracter un emprunt et opter fiscalement pour le régime réel. En opposition au régime Micro BIC offrant déjà 50% d’abattement fiscal jusqu’à 32 900 € de recettes annuelles. 

 

De la sorte, vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (Travaux effectués, frais de gestion, intérêts d’emprunt, taxes foncières, assurance PNO, etc.). Puis y ajoutant les amortissements. À ce sujet, prenez soin d’y appliquer les bonnes durées d’utilisation :

  • 5 à 7 ans pour le mobilier, soit 10 à 14% par an.
  • 30 à 40 ans pour le bien, les frais notariés et honoraires d’agence, soit 3.3% à 4% par an.

 

Et déterminer la bonne assiette de calcul :

  • Déduisez la valeur foncière du terrain (environ 50% À paris en raison du coût du foncier, autour de 30% dans les métropoles françaises).
  • Les travaux de gros oeuvres méritent également un traitement particulier.

 

De fait, votre résultat (loyers perçus – charges et amortissements) sera déficitaire. Ce qui entrainera la non-imposition de vos revenus (loyers). Une bonne nouvelle n’arrivant jamais seule, ce déficit est reportable sans limite de temps sur les années futures !

I. Votre investissement Lmnp en 3 temps

1. Accumuler du déficit

Vous allez dès la première année commencer à accumuler du déficit. Celui-ci est reportable jusqu’à ce que votre emprunt soit en partie remboursé. Puis jusqu’à ce que les amortissements n’annulent plus le bénéfice comptable. Par ce mécanisme, vous ne payez généralement pas d’impôt sur ces revenus pendant une bonne dizaine d’années !

2. Se servir de son déficit

Au moment où l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant pour annuler vos bénéfices, votre résultat va devenir positif. Pas de panique, vous avez des réserves de déficits et vous allez vous en servir de manière à ne toujours pas payer d’impôt jusqu’à épuisement des réserves.

3. Il est temps de faire pivoter votre investissement lmnp

À épuisement des réserves, il faudra changer de stratégie, voici les options les plus intéressantes :

  • Quitter le régime réel pour le régime Micro-Bic

À condition que les recettes annuelles soient inférieures à 32 900 €, ce nouveau régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sans aucune justification à apporter. N’ayant plus tellement de charges réelles, autant être imposé qu’à 50%.

  • Revendre le bien et recommencer !

A ce sujet, n’ayez crainte, l’amortissement effectué n’a pas altéré la valeur du bien en matière d’imposition sur la plus-value. Comme il serait d’ailleurs de bon-sens de le penser et comme cela aurait été le cas au sein d’une SCI à l’IS par exemple. 

C’est dur à croire, mais c’est tout le principe de cette niche fiscale : les avantages du mécanisme de l’amortissement sans ses inconvénients !

Comment meubler son investissement lmnp ?

Retrouvez les éléments obligatoires et nos conseils pour meubler à moindre coût, au meilleur éffet dans notre article dédié au sujet en cliquant ici. 

Car oui l’ameublement est une partie souvent prise à la légère par les investisseurs alors qu’elle constitue une rare occasion d’optimiser le loyer tout en  diminuant la vacance locative.

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